Jak koupit byt bez realitky: Na co si musíte dávat pozor?

Chcete si koupit byt bez realitky? Nechcete dávat provizi realitce, nechce se vám platit právníka. Poradíme vám, co zvládnete sami a jaké jsou rizikové body, kde byste měli zpozornět a kdybyste si rozhodně měli najmout odborníka.

Ještě než se rozhodnete koupit byt, měli byste si zjistit několik důležitých věcí, Zmapujte si cenu, zda je přiměřená a zda se náhodou v okolí neprodávají byty mnohem levněji. Choďte na prohlídky bytů a udělejte si představu, co je na trhu k dosažení. Nestačí vám k tomu jenom nahlédnout na realitní servery jako je největší z nich Sreality.

Rovnou se podívejte do katastru nemovitostí, ten totiž poskytuje informace o realizovaných prodejích. Ty jsou na rozdíl od těch v inzerátech reálné a vypovídají mnohem víc o tom, za kolik byl byt prodaný. Více o tom, jak na na katastr, si přečtěte v samostatném článku.

Na katastrálním úřadu se tedy dozvíte, za kolik se prodala nemovitost, kterou jste viděli v inzerátu. Stačí vám občanský průkaz, číslo pozemku nebo jednotky a zaplatit poplatek 50 Kč za stránku výpisu. Můžete si také zřídit dálkový přístup a všechny tyto informace zjistíte online z pohodlí domova. Poplatky jsou stejné a zaplatíte i kartou.

Zkoumejte rizika

Už jste si nějaký byt vybrali? Pak nespoléhejte jen na to, co se dozvíte na prohlídce. Zjistěte si, zda dům, kde byt je, nepotřebuje třeba rekonstrukci, která by znamenala výrazné zvýšení příspěvku do fondu oprav či zda není celý dům zadlužený. Solidní prodejce bytu vám tyto informace poskytne sám, například ve formě prohlášení od SVJ nebo družstva. Je také dobré vědět, jestli má SVJ peníze ve fondu oprav a kolik jsou příspěvky. Účetní závěrky by měly být přístupné ve sbírce listin, najdete je přes web ARES, tam zjistíte, jestli nemá nemovitost přehnané dluhy.

Zkuste si prověřit sousedy, běžte se do bytu podívat vícekrát a třeba také v jiných hodinách, ať víte, jaká je tam hladina zvuku, v zimě myslete i na to, kam bude dopadat letní horké slunce.. Nejdůležitější je zjištění technického stavu bytu, klidně po majitelích žádejte například dokumenty o revizi nebo účty po provedené rekonstrukci, vyžádejte si případné plány, mohou se vám hodit.

Zcela zásadní krok musí nastat také na vaší straně, pokud nemáte peníze v hotovosti, zjistěte si, jak vysokou a zda vůbec můžete dostat hypotéku a zda ji zvládnete splácet, sejděte se s finančním poradcem vaší nebo i jiné banky a proberte to s tím. Chodit po prohlídkách a vybírat byty, abyste pak zjistili, že hypotéku vlastně nedostanete, je ztráta času.

Rychle složit zálohu?

Už jste nalomení? Nenechte se ale tlačit do rychlých rozhodnutí a nerozhodujte se zbrkle. Nákup bytu je zásadní věc a lepší aby vám nějaký utekl, než abyste se vystavili riziku, že koupíte špatně. Lidé znalí trhu s byty se můžou rozhodovat rychle, ale pokud k nim nepatříte, klidně si dejte na čas. Byt můžete klidně kupovat rok, není třeba mít to za týden hotové.

Když už se ale opravdu rozhodnete bude třeba složit zálohu. Nákup i prodej nemovitosti je složitý proces a vyžaduje hodně času. Je proto zvykem, že pro potvrzení vážného zájmu kupující uhradí prodávajícímu zálohu. Následně lze řešit detailně kupní smlouvu a třeba komunikaci s bankou.

Prodávající totiž nemůže každému vyhovět s jejich tisíci dotazy, to by byla práce na plný úvazek. Detailně a do podrobnosti řeší situaci až s vážným zájemcem a to je právě člověk, který složí zálohu. Samozřejmě je třeba mít zálohu podloženou rezervační smlouvou. Její správné znění ohlídá právník.Tady rozhodně spoléhejte na profesionály.

Smlouva z internetu? Raději ne!

Myslíte si, že kromě realitky ušetříte i na právníhovi? Chcete se spolehnout na vzorovou smlouvu z internetu? Nedoporučoval bych to!  Každá nemovitost je specifická a vyžaduje smlouvu zpracovanou na míru. Rozhodně doporučuji vybrat kvalitního právníka, ideálně také nepředraženého.

Jak ho poznat? Měl by to být právník se specializací na nemovitosti nebo alespoń právník, který trvale spolupracuje s realitními kancelářemi a má tedy se smlouvami a vůbec transakcemi kolem nemovitostí bohaté zkušenosti. Právo je velmi široký obor, proto bych vždy volil právníka, který má nemovitosti jako svou hlavní specializaci.  Také má vychytané smlouvy, nepíše je poprvé. Příprava smluv ke koupi bytu stojí u levného ale solidního právníka dvanáct tisíc, u středně drahého asi dvacet a složité případy nebo právníci dražší budou stát víc.

U dobrého právníka je také  záruka, že vám může dobře poradit. Například když na vás vybafne prodejce nemovitosti, že chce zálohu na rezervační dohodě ve výši 10 procent z ceny bytu. Právník znalý těchto transakcí ale bude vědět, že zálohy se pohybují jen kolem tří procent nebo i méně.

Jak nepřijít o peníze?

Pokud už jste se při koupi bytu posunuli do fáze složení hotovosti, pak by měla být  samozřejmostí úschova u nezávislé třetí strany. Tedy kromě nemovitostí do ceny 270 tisíc korun. Takové nemovitosti je možné uhradit hotově při podpisu a osobně bych se toho nebál. 

Úschova u banky, advokáta nebo notáře?

Co se týče úschovy u třetí osoby – obvykle advokátů, já osobně si myslím, že advokátní úschova je bezpečná. Druhou a o něco dražší variantou je bankovní úschova. Pokud máte u stejné banky hypotéku, může být bankovní úschova dokonce levnější než advokátní (banka vám dá slevu). Třetí a nejdražší variantou je úschova notářská. Ta je sice nejbezpečnější, ale také nejdražší a pro běžné transakce zbytečná. Než bych svolil k advokátní úschově, pouze bych si zkusil daného advokáta najít v registru na České advokátní komoře a dále bych si ho zkusil vygooglit. Pokud je to registrovaný advokát a nic negativního nenajdu, klidně volím úschovu u něj. Naopak bych se vyhnul úschově u realitní kanceláře, to považuji za rizikové.

Ceny za úschovu se různí. Advokáti někdy počítají cenu zlomkem procenta z výše úschovy, jindy mají pevnou taxu. Průměrně se u levného advokáta může jednat o pět tisíc, u dražšího o deset nebo i víc. Bankovní úschova stojí zhruba stejně, dle výše transakce. Zpravidla u dané transakce vyjde dráž než advokátní. Notářská úschova je nejdražší, může stát dvacet tisíc i víc, opět dle výše transakce. Nebojte se o ceně za úschovu smlouvat. Jde to jak u advokáta, tak v bance.

Co následuje pak? Pokud všechno dopadne dobře, peníze složíte v úschovně a ve chvíli, kdy se na katastru nemovitostí byt zapíše pod vaším jménem, dostane jeho dosavadní majitel peníze a vy můžete bydlet. V případě, že byt financuje hypotékou peníze do úschovy zašle částečně banka.

Autor je zakladatel nemovitostní investiční společnosti Premium Capital.

Ohodnoť

Napiš první komentář

Napiš komentář

E-mailová adresa nebude zveřejněna.


*